La respuesta es: SI. Pero tenéis que saber lo que conlleva y valorar lo que eso supone. Si dedicáis 5 minutos a leer estas líneas espero os ayude a tomar determinaciones.
Resulta común encontrar un piso de compra que nos encaja en todos los aspectos pero el hecho de que tenga “aluminosis” nos asusta y genera dudas.
Podéis ver que he puesto la palabra “aluminosis” entre comillas porque es un término que se emplea en el mundo inmobiliario pero no a nivel técnico. Cuando los no duchos en la materia hablan de “aluminosis”, se refieren a que las vigas del edificio contienen un tipo de cemento concreto, que es el cemento aluminoso. Las estructuras de techos con cemento aluminoso de locales y viviendas sufren afectaciones, a lo largo del tiempo, que merman la capacidad estructural y durabilidad del conjunto. En estos casos en los que las vigas tienen “aluminosis”, a no ser de que en el edificio se haya realizado una intervención estructural integral de sustitución funcional de todas las vigas realizadas con cemento aluminoso, el piso que pretendes comprar debería tener un precio inferior que si no estuviese construido con cemento aluminoso. La depreciación irá en función del grado de afectación e intervenciones que se hayan llevado a cabo en la finca.
Como asesor y empresario del sector en operaciones de compra-venta, debo advertir al comprador que, como en todos los ramos, no todos los agentes inmobiliarios de intermediación son profesionales y me he encontrado en muchas ocasiones donde al preguntar sobre si el edificio tiene “aluminosis” contestan con un típico “en principio no”; o “no tenemos noticias”; o simplemente “no” porque nadie les ha dicho que exista esta casuística. Pero eso no quiere decir que NO tenga presencia de cemento aluminoso sino simplemente que no lo saben. Resulta evidente que el intermediario y el vendedor nunca pretenderán interesarse por el tema pues es un punto negativo para la comercialización de la vivienda.
En ocasiones se dice al comprador que el edificio tiene “aluminosis” pero que “está bien”. Con esto quieren decir que, de momento, no se han desarrollado patologías en la estructura. Pero hay que tener en cuenta que si a día de hoy no existen problemas en la estructura, dentro de 10, 20, o 30 años los habrá, y deberá intervenirse.
Otro factor a tener en cuenta es que en ocasiones, si la vivienda que pretende comprarse se ha reformado, se ha aprovechado para rehabilitar la estructura del techo; pues es por donde resulta más fácil intervenir. Esto no quiere decir que podamos olvidarnos del tema por lo siguiente: En primer lugar, puede que se haya hecho simplemente un refuerzo, que tendrá una efectividad determinada en función del proceso de degradación de la estructura de vigas con cemento aluminoso. En segundo lugar, hay que tener en cuenta que, independientemente de la actuación que se haya hecho, la estructura de los edificios se trata de elementos comunitarios por lo que si en otro momento hay que reparar otros techos de otros pisos o locales, todos los propietarios deberán participar en esos gastos.
Después de años de experiencia y a la vista de los estudios llevados a cabo, en el caso de que el inmueble objeto de compra haya sido construido entre 1950 y 1970, aconsejo interesarse por el tema. Y aún más si se construyó entre 1955 y 1965. Acostumbramos a conocer el año de construcción del inmueble a través del Catastro. Hay que tener en cuenta que la construcción debió iniciarse unos dos años antes y que no siempre son correctas las fechas que aparecen en las fichas catastrales.
Los edificios con riesgo de contener cemento aluminoso deberían haber pasado la ITE (Inspección Técnica de Edificios) pero estos informes se basan en un reconocimiento visual del edificio. Así, en el caso de que este informe técnico no haga referencia a esta problemática, NO debemos considerar que no la tenga.
Según lo expuesto, podemos comprar nuestro piso soñado aunque tenga “aluminosis” pero hemos de conocer exactamente el estado en el que se encuentra y las actuaciones necesarias presentes y futuras (tanto en el piso como en el resto de la finca). La compra de una vivienda comporta un gasto importante por lo que aconsejamos que os asesoréis por un técnico independiente con titulación de Arquitecto o Arquitecto Técnico.
Espero que lo relatado os haya ayudado a tener una idea de la problemática con el cemento aluminoso. En el próximo artículo ahondaremos un poco más en el tema y estimaremos costes de intervención para que tengáis una orientación de la inversión necesaria para reparar o sustituir las vigas afectadas.
